对我县城镇化发展的几点理性思考

　
　　积极探索城镇化路子是各地缩小城乡差距，坚持以人为本，构建和谐社会的重要手段。去年3月份，我县在平河乡召开小集镇建设现场交流会，标志着我县城镇化建设有了开篇之作。紧接着，今年第一、二季度戈奎乡拍卖小宗土地53宗，回笼资金近100万元，半坡乡成功拍卖小宗土地52宗，拍卖金额达190余万元，相继传来的拍卖土地成功的喜讯，为我县“四个支点”的小集镇建设再次锦上添花。纵观我县的城镇化运作全程，不论是“一个中心”的房地产、绿东新区开发还是“四个支点”的小城镇建设都有快速崛起之势，取得了令人欣慰的成果。然而，看一桩事物不能“一俊摭百丑”，理当以“不谋万事者，不足谋一时”的战略眼光来看问题，力求在前进的道路上少走歪路，再上新台阶。
　　一是全县急剧膨胀的“租房难、买房难”势头来自于征地拆迁、机关办公楼改造形成的刚性需求，城镇建设总体发展有些热，但不是泡沫经济。泡沫经济通常指资产价格对其价值的持续性偏离，是一种价格远离价值的经济现象。我县近几年的平均房价涨幅为2.3%，低于我国的年平均房价涨幅5%，更低于全国的最高涨幅2003年的12%，远远低于日本从上世纪50年代开始，连续30几年的平均涨幅在10%以上，其中两次的涨幅超过30%的记录。
　　二是从资金的流向和投入上看，难以扭转农民们对小集镇建设认为是 “有钱人的游戏”的偏见。由于各乡镇的财政入不敷出，财政赤字居高不下，在对城镇化发展进程中的投入农民得益的相当少，政策支持不到位，我县所采取的“银政合作”，绝大多数农民一没有担保实体，二没有偿还能力而被迫排在了摘取“蛋糕”的门槛之外，政策无形中总是倾向了一些个体私营老板和干部职工及其家属，变成了“有钱人的游戏”。部分有钱之人趁机购买两块甚至更多的地块，并进行抄买抄卖，形成了一场阳光底下程序化、合法化的“圈地运动”。农民们只好望洋兴叹，望而怯步。所幸，这一股“热气”被3月17日央行调整个人住房贷款利率：“比现行利率5.31%调高0.20个百分点”的宏观调控举措有所消退。
　　三是在资源稀缺和个人产权保护的“二轮驱动”下促成的我县房地产市场存在信息不对称。随着我县袖珍型市政建设的进一步深层次、宽领域拓展，前不久，有些房屋的主体工程刚完工还来不及装修就被抢签了租房合同，房地产市场出现了供不应求的现象。造成这一供求失衡的原因主要有：一是我县城区的可供建设用地十分有限，即土地资源的客观稀缺所致；二是县级机关的办公楼改造，街心花园、农贸市场等公共设施的新建、扩建新生了一批“无房单位和家属”，从而刺激了需求增长；三是个人产权得到了保护，拉动了需求增长。2003年，县人民政府下发关于《绿春县已购公有住房上市交易管理实施细则》标志着绿春县保护个人房屋权工程已启动。在此政策的牵引下，年青干部职工和部分乡镇中有望到县城居住的人员就抢抓遇，到二级市场购买了房屋，加大了房地产市场需求。仅2004年，我县共办理房地产抵押登记542宗，抵押登记房屋面积55692㎡，房屋总价值4800多万元，贷款金额3460多万元，这些贷款的投向绝大多数都在房地产。
　　对于个人住房商品房，绿春此前只建设过一幢，即明丰住宅楼，此领域纯属一块新大陆，理应是一块“肥肉”，然而从天佑房地产公司的楼盘销量看，销售业绩并不看好，这恰好说明一个问题──市场信息失灵。根据市场需求原理的两个构成要素“购买愿望”和“支付能力”来分析，显然，全县有购房愿望的居民为数不少，真正缺少的是城区居民能够支付得起的中、低档商品房。这一现象与90年代初期国内许多房地产商看到广州处在我国改革开放前沿，预期到会有很大的房地产商机而蜂涌前去投资，却没想到改革开放才起步不久，广州市民“钱袋子”还未鼓起来，市民们有强烈的购买愿望，但是没有支付能力而最终使投资商落败如出一辙。
　　四是小集镇建设国有土地使用权拍卖需大力呼吁农民参与。农村人口城镇化是人口城镇化的实质和主要内容，是城镇化的一个重要方面，理论界认为，所谓的“农村城镇化”，要求农村人口只向“县域范围内的城镇”集中，或只向镇迁移，在市场经济条件下是很难做到的。据有关部门调查，90年代后期我国农村外出的就业劳动力约8000万人，其中县内流动占30.7%，县外省内流动占33.1%，省外流动占36.2%。这就是说，农村外出劳动力中，流向县域以外的占69.3%，这一事实说明，要求农村劳动力只“向县域范围内的城镇”集中是有限制的。就我县来讲，以现实数字为例，平河乡共拍卖土地137宗，其中个体户购买17宗，机关干部及家属购买了110宗，被农民竞购的为10宗，占总数的7.2%；戈奎乡共拍卖53宗，农户购买2宗，占总数的3.7%；半坡乡共拍卖52宗，其中农户购买2宗，占总数的3.8%，大黑山乡目前已拍卖18宗，可是没有一宗被农民所认购。可以看出4个乡的农民参与竞购的比例的平均值不超过5%。我县农业人口占总人口的92.3%，有19万人之多，假设我们承认前述理论，那么我县将需要把30%左右的农民流动起来，约57000人，现实数据表明我县的农民中真正参与城镇化运作的不逾千人，所占的比重就微乎其微，凤毛麟角了。这充分说明，我县农民弱势群体在分享这块“城镇蛋糕”的过程中仍然处于弱势，未能有效提高和发挥其参与意识和积极性，整体推进城镇化建设任重道远，目前的所取得的成绩只是走了“万里长征的第一步”。

（王文华）